以房抵债的房屋能否排除第三人的强制执行

八月15

债权人通过以房抵债的形式购买房屋,并与债务人签订《房屋买卖合同》,在房屋实际过户至债权人名下前,抵债的房屋被第三人另案申请法院诉讼保全或强制执行查封时,债权人应如何通过诉讼程序寻求救济呢?债务人通过以房抵债的形式接受的房屋或通过多轮抵债接受的房屋究竟能否排除第三人的强制执行呢?在第三人享有抵押权、建设工程优先受偿权时,法院究竟如何适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第二十七条、二十八条及二十九条的规定?债权人与债务人签订的认购书、预约合同能否视为“已签订合法有效的书面买卖合同”?在抵债的房屋上存在首封及多个轮候查封且首封解除后,如何认定法院有效的查封时间?债权人为证明名下无房应如何出具证明材料?债权人对抵债房屋的占有如何才能视为合法占有,例如:尚未完工债务人提前交付给债权人的房屋能否视为合法占有?对抵债房屋不能过户的过错如何认定等,笔者将通过最高院的20个典型案例来解答上述问题,以供大家学习和参考。


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案例一:债务人A先以其开发的房屋为债权人B设定抵押担保,继而债务人A以房屋折抵工程款给施工人进行以房抵债,此后,施工人将抵债的房屋转让给买受人。债权人B申请强制执行享有抵押权的房屋,买受人提出执行异议被驳回,继而提起本案诉讼。



最高法院认为:在债权人B作为抵押权人申请执行登记在债务人名下的房产时,消费者购房人提出执行异议请求排除执行的,仅能适用《执行异议和复议规定》第二十九条予以认定,符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的买受人可以排除执行,即同时满足:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。



参考案例:(2020)最高法民申4344号;(2021)最高法民终1058号—1072号;2022)最高法民终1517



案例二:债务人D为支付债权人C股权转让款,用债务人D的关联方A公司开发的房产进行抵债,债权人C指定买受人甲与A公司签订了房屋买卖合同并交付了房屋,但因为规划和抵押原因一直未办理备案登记。此后,A公司为B公司向银行借款以抵债房屋设定了抵押,法院判决A公司承担担保责任,银行申请法院强制执行抵债房屋。继而,买受人甲提出执行异议,法院经审查后裁定中止执行。后银行提出执行异议之诉,请求准予执行抵债房屋。



最高法院认为:买受人甲所购案涉房屋系源于以房抵债。可见,买受人甲与抵押人签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋,不是基于生存权,而是为实现债权。《执行异议复议规定》第二十九条明确规定了消费者对抗抵押权人优先受偿的条件。买受人不是消费者,不具有优先于抵押权人的权利。



参考案例:(2021)最高法民申1134



案例三:债务人A公司先接受B房地产公司的房屋抵债,A公司再将房屋抵债给买受人,第三人与A公司存在借款纠纷,第三人申请诉讼保全,法院预查封了抵债房屋。后第三人申请强制执行上述房屋,买受人提出执行异议之诉,要求确认位抵债房屋属于其所有,并停止对该房屋的执行。



最高法院认为:买受人所签案涉《合同权利转让协议书》《协议书》来看,该系列合同的真实意思表示为以房抵债,即买受人签订该合同的目的并非为购买案涉不动产,而是为了实现债务的清偿。基于债的平等性,买受人所享有的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。



参考案例:(2021)最高法民申1177



案例四:债务人向债权人借款,以房屋作为抵押,并办理了抵押登记。债务人也无法偿还买受人的借款,于是双方签订了《商品房买卖合同》,用该房屋抵偿借款。而后,债务人无法偿还债权人借款,债权人起诉后双方通过法院达成和解,后债权人申请法院强制执行该房屋,买受人提出执行异议,被驳回。继而提起执行异议之诉,要求中止对房屋的执行。



最高法院认为:根据《全国民商事审判工作会议纪要》[法(2019254]126条的规定,只有商品房消费者权益优先于抵押权。同时,只有符合《执行异议和复议的规定》第二十九条规定的商品房购买人才构成商品房消费者。案涉房屋是商铺,买受人并未用于居住,而是租赁给他人经营,且其并未提供证据证明其名下无其他房屋用于居住。因此,不满足该规定第二十九条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件,不符合商品房消费者认定标准,不能对抗抵押权。



参考案例:(2020)最高法民终1138号;(2020)最高法民终1139



案例五:债务人向A公司借款,借款到期无法偿还,A公司起诉至法院后双方达成调解。甲向B公司借款,债务人为此向B公司出具了《连带责任保证书》,后债务人、甲与B公司达成以房抵债合意,用债务人名下的房屋抵偿B公司与甲的借款债务。此后,B公司、乙与买受人三方达成合意,B公司将该房屋抵债给买受人。A公司申请强制执行,买受人提出执行异议,被驳回,继而提起本案的案外人执行异议之诉,要求停止对抵债房屋的执行,并确认抵债房屋归其所有。



最高法院认为:案涉四套房屋在买受人与B公司签订《以房抵债协议》前均已网签备案在A公司法定代表人名下。网签备案登记是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,房地产管理部门对已售商品房办理的备案登记,具有控制物权转让的效果。因此,买受人在签订《以房抵债协议》时没有尽到合理的注意义务,对案涉房屋不能办理过户登记存在过错。



参考案例:(2021)最高法民申3253号;(2021)最高法民申3256



案例六:买受人将款项出借给A公司用于投资理财,A公司再出借给债务人,此后,A公司无法偿还买受人借款,于是联系买受人购买债务人开发的房屋,并用理财资金抵顶购房款,买受人与债务人签订了认购协议。债权人对该房屋享有抵押权,并申请强制执行该房屋。案外人执行异议之诉一审、二审均支持了买受人排除执行的请求,债权人向最高院申请再审。



最高法院认为:买受人主张其付款方式为以案涉房屋抵顶其享有的债权,但并未提交充足证据证明其与A公司之间、A公司同债务人之间存在明确的债权债务关系。另一方面,从买受人与债务人签订的认购协议书内容看,该认购协议书明确约定:“双方签署《商品房买卖合同》后,认购书由甲方收回”,即根据双方当事人的真实意思,该认购协议书并不等于商品房买卖合同。案涉认购协议书也并未包括房屋交付使用条件、交付日期、装饰、设备标准承诺、面积差异处理方式等商品房买卖合同应当包括的主要内容,故案涉认购协议书不足以认定为商品房买卖合同,所以买受人不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形,不能排除债权人依据抵押权申请的强制执行。



参考案例:2021)最高法民申6049



案例七:甲作为实际施工人以A公司名义与大学签订了老年公寓工程协议书,土地性质为划拨,工程完工后,甲以B公司的名义与大学签订以房抵债的《售房协议书》,用其中18间房屋折抵工程款,甲再将其中一套房屋转卖给了乙(买受人)。大学与第三人的纠纷,第三人申请法院查封了抵债的全部房屋,后申请强制执行该房屋。乙提出执行异议,法院裁定中止执行。第三人提出执行异议之诉,请求继续执行该房屋。



最高法院认为:《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”案涉房屋所占土地为划拨性质,但乙与甲签订《房屋买卖合同书》受让该房屋时并未依法报有批准权的人民政府审批。在《房屋买卖合同书》中明确约定案涉土地无土地使用权证,亦未履行审批手续并缴纳土地使用权出让金的情况下,乙应当预见到案涉房屋无法办理过户登记的后果,其对案涉房屋无法办理过户登记存在过错。故乙不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形,对其关于享有足以排除强制执行的民事权益的主张不予支持。



参考案例:(2020)最高法民申2291



案例八:C公司欠D公司工程款无法偿还,双方合意以C公司名下的房屋抵偿工程款,并签订了《房屋抵款协议》。A公司诉B公司、C公司建设工程施工合同纠纷一案,法院判决BC公司连带偿还A公司工程款,A公司对C公司名下的被其申请查封的房屋拍卖价款享有优先受偿权。此后,A公司申请强制执行,D公司提出执行异议,法院认为异议成立裁定中止执行。A公司提起执行异议之诉。



最高法院认为:《执行异议和复议规定》第二十八条规定适用的前提是金钱债权执行中,也即符合条件的买受人的债权能够排除执行的对象限于金钱债权的执行,而不能排除担保物权等优先受偿权的执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》),建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权,A公司有权对该房产折价或拍卖的价款优先受偿。虽然《批复》同时规定建筑工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者,但这一规定是为保护消费者生存权而作出的例外规定,一般买受人不适用该处理规则。本案中,D公司显然不属于消费者范畴,其享有的以物抵债的债权不足以对抗A公司的建设工程价款优先受偿权。



参考案例:(2020)最高法民终1223



案例九:A公司与B公司签订了在建工程抵押担保合同,A公司取得了《在建工程抵押证明》。B公司拖欠C公司材料款,双方签订了《以房抵债协议》,约定以B公司开发的房屋折抵材料款,后C公司指定甲与B公司签订了房屋认购协议书。A公司与B公司等债权债务概括转移合同纠纷一案,A公司申请法院查封了该房屋,法院判决A公司对查封的房屋拍卖价款享有优先受偿权。此后A公司申请强制执行,甲提出执行异议,法院裁定中止执行。A公司提起执行异议之诉。



最高法院认为:基于保护消费者生存权的考虑,《执行异议和复议规定》第二十九条规定符合条件的商品房消费者可排除金钱债权甚至是享有抵押权、建设工程价款等优先受偿权的金钱债权的执行,系《执行异议和复议规定》第二十条规定中的除外规定。案涉房屋系商铺,不属于消费者生存权的保护范畴,不能参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。案涉房屋已经办理抵押权登记,A公司对案涉房屋享有优先受偿权,不能排除对案涉商铺的强制执行。



参考案例:(2021)最高法民终800

本网编辑:菲平